如果南宁的房价回到2年前，你会买吗?
临近年底，南宁楼市各大楼盘纷纷推出一口价、特惠房源，8字头、9字头的价格冲击，令众多购房者乱了买房阵脚。
然而这还不是最劲爆的，编辑收到消息，沙井有个新盘―奥园瀚德誉江南，开盘竟然7字头起!价格比前阵子阳光城在江南拿地的楼面价还低，由此看来，难道是想在“面粉比面包贵”上扳回一局，证明终究还是面包贵?
有网友认为，沙井本来价值被高估，领跌不奇怪。
但也有网友认为，这可能只是噱头……
带着众多网友的揣测，编辑来到沙井，为大家实探奥园瀚德誉江南，把脉区域房价。
沙井出现7字头，房价回到2年前?
奥园瀚德誉江南没有开盘的时候，就已经打出了7888元/O起的广告，瞬间抓住了不少购房者的心。虽说沙井一直被贴上刚需的标签，房价时常被甩在其他城区后面，但自从沙井升级为南宁城市副中心，发展也是有目共睹。
奥园瀚德誉江南位于沙井南站立交桥旁，周边楼盘都是比较老的楼盘，基本上都是2017-2018年入市，如今几乎已经售罄，但那时候的房价，还是挺美丽的。
从表格中可以看出，2年前周边楼盘的价格大多在8000-9000元/平方米，而那时候，青秀区、五象新区房价已经破万，相比之下，沙井则是刚需的天堂。
现如今，奥园瀚德誉江南打出的7888元/平方米起，比沙井2年前的房价还低，不由得让购房者感叹：沙井扛不住了?
据编辑实地了解，7888元/平方米起只是奥园瀚德誉江南打出的噱头，仅少量房源，并且是一些楼层、户型比较差的房源。项目实际均价在8700元/平方米左右，毛坯交付。
无独有偶。同在沙井片区，美林湾这个沙井城市综合体，尽管有商场、公寓、商业街等配套，置业顾问释放出的消息是，住宅的首期售价将是8字头。
不过，就算是8字头的房价，也比其他区域低。同是南宁副中心的兴宁东、四塘一带，房价基本是9字头起，极少有8字头。
难怪，有网友认为，沙井扛不住了……
是品质拖后腿，还是行情不好?
奥园瀚德誉江南身处沙井片区的外围，位于沙井南站立交桥旁，家门口就是南站大道、沙井大道，交通十分便利。沿着沙井大道向北可直达相思湖片区，沿着南站大道向西可直达南宁绕城高速，向东可直达星光白沙板块。
项目对面是南宁南东区职工住宅楼，中铁南苑、海铁南宁南小区等小区，均为一些单位职工宿舍。以及周边还汇聚了广汇汽车城、东盟国际汽车城、各种4S店，工作氛围比较浓厚。
但也有不好的一点，未来靠近路边的楼栋可能会受到噪音、粉尘的影响，加上还有铁路支线布局存在变数。
在快环边上，车流不息，特别是这一带呼啸而过的大货车，噪音可不是一般的小。
▲奥园瀚德誉江南，沙井立交桥就在旁边
另外不足的是，项目周边的配套比较少，沙井中学、富乐小学、那洪中学、融晟天河海悦城、江南区人民医院、江南公园等配套均在1.5公里以上，步行很难实现。不过家门口就有公车站，只是发车密度不大。
▲项目门口沙井南站立交公车站
再看小区内部规划，据置业顾问介绍，小区共有6栋楼，点式布局，两梯五户，社区中间打造有主题园林以及夜间跑道。
据置业顾问透露，在建设方面，整个小区整体抬高10米，或许是临近立交桥，这样一来，更能充分保障业主的观景感受。
奥园瀚德誉江南的低价销售，是楼盘品质拖了后腿，还是片区整体下行?《广西楼市》了解到，在沙井片区，一些楼盘的二手房十分坚挺，售价在9500元/平方米以上。如建发玺院，放盘价基本是1万元/平方米;荣和公园里的二手房，也达到9800元/平方米。
▲项目沙盘图
沙井是南宁地产最真实一面?
其实，沙井以“领跌”出现，并不是第一次。
编辑了解到，在2019年，碧桂园公园壹号的促销风波，在南宁楼市也是闹得沸沸扬扬。
去年，碧桂园公园壹号推了一栋楼，只卖7字头。这个之前售价在9000-10000元/平方米的项目，忽然跳水来个7字头，令部分之前买贵的业主蒙了。
当时，碧桂园打出"十周年特惠巨献"，房价从原价9800元/平方米，降到7600-7900元/平方米，直接降了2000多元/平方米，还是以精装出售，无溢价不绑车位，这一波诱惑力令不少购房者心动不已。此前买了房的业主难以接受自己的房产猛然缩水二三十万，气愤不已，纷纷到售楼部维权。
有业内人士认为，沙井作为南宁地产起步较晚的区域，一直是价格洼地。正因为如此，才吸引越来越多的开发商进驻。
目前，区域内不仅有万科、碧桂园等一线房企进驻，也吸引了中建、荣和、中昂、龙光、天健等实力房企进驻。
▲沙井板块部分楼盘分布
房企进驻多了，土地交易也活跃起来，成交价不断上涨，楼面价也不断拔高。龙光江南院子楼面价3283元/平方米、中建邕和府最高楼面价3342元/平方米、中南春风南岸楼面价6202元/平方米、锦樾府楼面价5850元/平方米……
但是，沙井片区本来就是农业用地多，以集体经济为主，缺乏社区、厂矿等单位，人气不足。虽然近年来有富士康、华南城等大型单位，但前来工业区工作的打工仔，能买房的不多。形成片区住宅供大于求的局面。
再加上，迟迟没能等到地铁的消息，凤凰江水系公园建设滞后，沙井不能拼天时、地利，只能拼价格。
区域分化，更趋明显
就在奥园瀚德誉江南以低价入市的时候，在南宁其他区域，一些楼盘却开始涨价，新DW也在涌现。
位于快环厢竹长湖路口东南侧(富安居对面)，面积36.826亩的一块住宅用地，在12月6日，经过数家房企上千轮的竞价，最终被龙光买下。楼面地价约14000元/平方米，单价4300多万/亩。
在五象湖附近的五象印月，虽然开盘价高达25000元/平方米，但仍吸引众多购房者。开盘飘红，销售额超过1.6亿。
业内人士认为，随着竞争的加剧，南宁地产市场分化会日益明显。有的楼盘可能饿得慌，有的楼盘却可能会饱到撑;有的区域短短一年可能会三连跳上涨，有的区域可能两三年纹丝不动。
▲11月南宁各片区成交数据，来源于克而瑞
这种强者愈强、弱者愈弱的马太效应，已经在楼市显现威力。
归根到底，如果要问沙井片面的将来，编辑会这样回答：买房自住不错，想投资赚钱，另选别处吧!
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