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编者|董玉卿
2020年，烂尾楼维权频繁，人们会时不时听到业主别无选择，只能住烂尾楼。但让人意想不到的是，这群人竟然包括拥有数千万资产的豪宅业主。
2020年9月，数十名豪宅业主不得不搬进位于北京东三环的一个未完工的豪宅项目——山水文远五期九宇。曾经，山水文远以总价数千万的名宅自居。社区里有许多著名的艺术家，如郭、张艺谋等。但对于九宇的项目业主来说，等待他们的是没有水电、没有电梯、没有装修、没有预售证明的毛坯房。
经过多次不成功的维权努力，这些业主干脆自己装修别墅。灰色的墙被染成蓝色，墙上挂着壁纸，卫生间里安装了洗漱台、马桶和淋浴设备，没有供水。
然而，这种简单的装修并没有给别墅带来宁静的生活。仅仅两个月后，2020年11月4日，法院的查封令让这些业主再次搬出。
短暂的别墅梦过后，等待他们的依然会是无尽的维权和诉求。
无预售证明买房的“骗局”
如果不是因为这个未完成的项目，山水文远九宇项目的业主们早就过上了这样的生活：在北京东三环外，有大量的土地和资金，享受着高档私人会所、健身俱乐部和艺术街区环绕的配套服务，周边交通四通八达，拥有五纵二横的三轨交通系统。
进入社区，3.1万平方米的人工湖，高达40%的绿化率也可以显示这个社区的价值。离小区不远，是萧太后河和欢乐谷。乘车十分钟即可到达国茂、中国尊等核心地标，可以说是整个东三环的精华所在。
当然，这些因素是买家看中这个项目的主要原因。所以他们在没有预售证明的情况下，分别签了《购房意向协议书》和《借款合同》的不同版本。缴费比例从40%到100%不等，实际缴纳总额从600多万元到近1亿元不等。没人想到他们居然在文远山水申请预售证，从而陷入了签订阴阳合同的骗局。
黄先生是山水九屿18号楼的业主。去年7月，黄先生与山水签订了首付40%的购房意向书，但没有签订销售合同。“当时销售说有可能在今年10月底交房。结果现在无法签网，售楼处也没开门。退款找不到人。”对此，黄先生有点心慌。
在房子即将移交的日子里，业主们意识到发生了一些不好的事情。三伏天，他们去开发商总部与政府各相关部门沟通协商，但这仍然改变不了房子会被法院查封的命运。
AI财经近日实地考察了解到，目前，山水文远五期九宇八栋主体建筑已被护栏包围，建筑已进入封场程序。居住在烂尾楼的业主被强制执行没收令，被迫搬出。
那么，为什么业主总是上诉无果呢？豪宅项目没有牌照怎么卖？据AI财经进行的一项调查，相对准确的说法是，买家签的这些房子，还没签就已经抵押了。
山水文远五期第九皇家园林于2014年建成，主要8栋建筑于2016年竣工。那一年，是北京房价高的阶段。山水文远，位于一寸土地上的豪华住宅项目，并不急于开放出售。而是在同年将项目抵押给一家信托机构，借入的38亿元大部分用于发展文化旅游业务。
2016年11月22日，山水文远集团委托长城新生信托设立长城新生北京山水文远信托项目，达成信托38亿元，期限5年。在信托机构的支持下，持有数十亿元人民币的山水文远董事长李哲非常自得。他高喊5年建15个小城镇的口号，声称单个项目就要投资300亿，才能大幅度开展业务。然而，结果并不像他预料的那样。这些“大投入、小收益”的文化旅游项目彻底拖垮了景观文化园，景观文化园的资本洞越来越大。
在关键时刻，九景成为李哲眼中的生命线。即使房子和土地被抵押给了长城信托，山水文远也悄悄地开了这家店，用简化版的合同取代了正式合同，允许一群百万富翁通过贷款协议将他们的钱转移到公司名下。
现在，对于已经付出了数百万美元的业主来说，等待他们的结果并不乐观。虽然他们交了一定比例的首付，但从法律上来说，不能算是真正的业主。只有长城鑫盛信托有处理这些抵押房产的物权。在没有网上签约的情况下，他们的身份变成了借钱给山水文远的债权人。
郝应该是割韭菜的吧？
山水文远业主的不幸遭遇只是今年维权频发的案例之一。除山水文远外，还有一批无预售许可证的商品房项目，以认购、认购、预约、排号、发放VIP卡、吸收会员等形式变相出售。
比如泰和北京场二期近百名业主长期维权，携手成立“业主自助团队”，希望改变未竟工程的命运。但是，快一年过去了，北京场因为太和内忧外患的债务而长期关闭。
从行业发展的角度来看，烂尾楼是房地产市场快速扩张和发展的副产品。在房价快速上涨阶段，房地产已经成为暴利的代名词，很多小老板也加入了房地产开发的行列，把杠杆发挥到了极致。但在行业低迷时期，市场投资需求大幅减少，房企资金链越崩越紧。很多企业最终回归是没有跑赢市场。大幅的亏损，让他们不得不面临破产的结局。那些被搁浅的项目，变成了无人问津的烂尾楼，成为不少购房者的伤疤。
根据《城市商品房预售管理办法》明确规定，开发企业进行商品房预售时，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。开发商未取得预售证的，不得进行商品房预售。
但如果购房者购买了无预售证的房企，法院往往会认定该商品房买卖合同无效，进而影响到购房人的合法权益，也有可能会面临人钱两空的境地。
北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，“国家之所以对预售做如此明确的规定，一个很关键的原因就是，在不具备预售条件的时候进行预售，会给广大购房人带来很大的风险。而没有取得预售许可证的时候，是没有资金监管的，开发商往往直接将购房者的房款挪作他用。最终造成开发商拿着购房人的钱去做别的事情，让广大购房人无房可住，这种做法既违法又是不道德的。”
对于购房者而言，在买房时一定要审查开发商“五证”是否齐备，至少，《商品房预售许可证》一定要确认，才能避免走入维权旋涡。而对于因预售证不达标，不得以维权的业主来说，必要的时候也可以通过行使购房人基本债权优先权的方式，保护自己的权益。
“必要的时候，还可以直接提起相关的民事诉讼，主张逾期交房违约金或者解除合同，并要求行使购房人基本债权优先权。如果这个开发商真的资不抵债，包括所买房子离竣工很远，在建工程中又被法院执行，被银行或其他抵押权人通过法院进行拍卖，这个时候需要考虑是否解除合同，并行使优先权了。”王玉臣说道。
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