北京楼市迎来稀有“暖冬”，新房二手房成交立异高

2020年，北京楼市迎来稀有“暖冬”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年12月27日，北京本年新建室第累计成交47816套，达近5年来的高点；二手房室第累计网签16.43万套，超越去年全年的14.5万套，是比来4年来的最高纪录。

从岁首年月遭受疫情冲击，到逆势上扬履历过山车，北京楼市积压多年的需求得到一次释放。经济动乱下的资产设置装备摆设需求、新房市场高性价比产物增加、学区房“硬通货”等因素，都成为市场的催化剂。

不外，相较于其他一线城市，北京楼市要暖和许多，新房二手房根本连结价格平稳。“本年特殊的市场情况不成复造，明年未必能连结住此番涨势，很可能会趋于不变以至有所下降。”合硕机构首席阐发师郭毅告诉记者。

北京楼市岁暮翘尾

北京新房市场在岁暮一举翘尾，周度成交额刷新纪录。

据北京中原最新统计数据，上周（12月21日-27日）北京新建室第市场（不包罗回迁房，剔除共有产权房，含通俗室第+豪宅+别墅）成交116.12亿元，创下本年周度第一，环比前一周成交额上涨29%。

详细到项目层面，京投开展岚山限竞房、颐和金茂府等30个楼盘成交额过亿元，限竞房占据14席。此中，海淀区的京投开展岚山限竞房领跑北京新房成交市场，成交额7.2亿元，集中签约130套。

二手房市场同样热度不减。“比来一些热门小区带看次数明显增加，良多业主焦急在岁尾前把房出手，有学区需求的家长也想趁岁尾赶紧看房，好赶在明年入学资格认定前落户。”海淀区一名房产中介称。

再往前回溯，据我爱我家研究院统计数据，11月北京二手室第共网签17268套，环比10月增长20.5%，同比增长40.44%。自5月以来，北京二手房网签量已持续7个月连结在1.6万套以上，市场整体表示较好。

“2020年北京市场温度上升，次要因全国其他城市遍及上涨，而北京已经持续跌了3~4年，性价比呈现。”中原地产首席阐发师张大伟认为，其次市场供给构造呈现变革，不限价项目建立，成交均价逐步企稳。

2020年前11月，全国商品房销售额已达15万亿元，销售面积150834万平方米，室第销售面积增长1.9%。在疫情得到控造、经济回暖的布景下，楼市需求逐渐被激发出来，北京等一线城市的热度快速恢复。

除此之外，本年市场较特殊的一点是，海外置业意愿受国际关系与疫情影响有所下滑，刚需购房者入市，学区房需求增加。安居客调研数据显示，受访者中仅16.5%的人有海外置业意愿，同比下降20.6个百分点。

值得留意的是，北京新房与二手房市场的表示还有所差别。“本年新房市场销售额已超越3000亿，创下自2006年网签以来的新高；二手房市场有所回温，但相较2016年的27万套，仍是有较大幅度的下滑。”郭毅暗示。

在郭毅看来，北京新房市场成交较为炽热的原因是，因限竞房同量化及库存高企，开发商逐步重视产物力的打造，好比主卧套房、私密空间、居家办公及多功用书房的打造等，愈加契合后疫情时代的购房需求。

不只如斯，新房市场呈现了更多小面积、低总价产物，好比50平米摆布的一居，70平米摆布的两居。那在过去几年的市场中比力稀有，不只降低了购房上车门槛，还对二手房客群构成十分明显的分流。

在订价方面，迫于库存压力与周转率要求，本年北京五环外新房订价遍及低于市场预期。从现实成交看，房企降价促销效果明显，本年五至六环、六环以外别离多卖出8629套和3632套房，同比涨幅为44.7%和33.4%。

同时，本年北京不限价地块供给增加，那代表白年市场上高价项目将会增加，也凸显了当下限竞房的性价比。“部门家庭感触感染到紧迫感，及时出手购房；部门家庭市场预期上扬，出于保值增值需求停止资产设置装备摆设。”郭毅称。

高压调控下价格平稳

虽然市场成交热度不减、不限价地块增加，但北京房价仍连结住不变态势。

据我爱我家研究院数据，本年前11个月，北京二手室第成交均价56864元/平方米，同比微增0.93%。另据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房大数据阐发陈述(2020)》，北京房价较2017年高点跌去15.8%。

社科院指出，从房价由涨转跌的时点来看，上述现象次要为2017年上半年一、二线城市房地产调控加码所引发，代表城市是北京、天津、郑州、石家庄及环京城市，到目前已经调整了约3年半。

北京房价涨势被控造住，还与“限竞房”的存在亲近相关。

自2016年起，北京地盘“招拍挂”中引入新规，对拟出让地块将来所建造的套型建筑面积及销售均价停止限造，即“栖身建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需到达70%以上”，以不变刚需供给、稳房价。

贝壳研究院统计显示，自2018年限竞房产物入市以来，北京成交均价增速间接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且连结增速平稳。限竞房产物的价格限造属性对市场价格起到较好的不变感化。

限竞房的价风格节战略，次要是对热点区域的中高端项目价格停止限造，按捺热点区域价格过快上涨，进而拉低整体房价增速。但是，因产物同量化问题严峻，一些非核心区位的项目去化极为困难。

值得留意的是，为适应市场需求，身负调控重任的“限竞房”供给正逐步退烧。本年，北京限竞房地块供给占比不敷两成，而2018年北京限竞房地块成交占比约六成，2019年那一占比约为四成。

虽然如斯，截至本年12月23日，北京已成交的限竞房地块共1634万平方米，已成交限竞房面积为572万平方米，仍有65%的限竞房产物期待去化。“按当前往化速度计算，至少需要5~10年才气去化完毕。”贝壳研究院称。

“当前限竞房产物存量较大，且肩负着价格不变器的感化，短期内不会退出市场，估计短期内北京新房市场价格增速将连结不变，房价大幅上涨的可能性较小。”上述研究院认为。