细细的红线｜远洋“温馨圈”

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网2020年已颠末去，站在那个节点回忆过去一年疫情给房地产行业带来的考验，情况之变或许令企业感到良多。

2019年，远洋集团的变革已经昭然若揭，总部焕新、剥离长租公寓和养老营业以及被传停止区域事业部大调整等。那些动做的背后意味那家房企的正在发作改动。

到了2020年，疫情发作加上“三道红线”等因素的叠加，那一年，远洋集团提出“聚焦、赋能”。进一步看，聚焦主业与重提规模背后背后映射着过往远洋集团此前过早多元化规划、逃求低杠杆开展而带来业绩增长乏力、规模逐步跌出前列的焦虑。

或许，做出改动的第一步，就是若何走出过去的“温馨圈”。

错位开展

远洋集团曾经有一段扩张汗青。

做为一家有着27年开展汗青的公司，远洋集团前身是中远集团旗下的中远房地产，于2007年完成市场化变革策胜利登岸港交所，被称为“红筹第一股”。

上市两年后，远洋集团迎来发作式性增长，销售规模由62亿元翻倍增长至143亿元，是最早一批百亿销售俱乐部成员。按市场数据显示，远洋集团2009年销售规模根本位于前20强。

那时恰是房地产行业黄金期间，政策撑持、信贷宽松、刚性需求……种种利好因素下，浩瀚房地产企业销售业绩创下汗青新高，远洋集团是此中受益的一员。

两年期间，远洋通过屡次收并购动作不竭扩大营业规模，包罗合计12亿元收买宏多集团和大连乾豪地产三个项目，以及4.74亿元收买盛洋地产投资等。

与此同时，远洋集团在大本营北京市场的占有率也位于前列，坊间又称“京城一哥”。其时，远洋集团对外承受采访时透露，2008年公司在北京的市场占有率已经到达4%，为2009年获得的成就奠基了必然的根底。

营业得到高速开展同时，远洋集团亦早于同业在北京、上海、杭州、青岛等多个城市“收割”项目。

2010年3月份，颠末84轮剧烈竞价，远洋集团以40.8亿元摘得向阳区大望京1号地块，楼面地价2.75万元/平方米，溢价率高达172%，刷新了其时北京地盘市场单价。

彼时，远洋集团关于收成上述地块喜不自胜。

从远洋集团办理层对外发声看，摘得该宗地或许已志在必得，并认为价格仍处于合理区间：“望京地块价格和项目自己前提以及市场预期综合来看，我们认为合理。公司已完成该项目产物的设想研究和初步计划，定位是高捧住宅。”

那一年，望京地块是远洋集团快速扩张的一个缩影。2010年，新增权益土储面积和新增土储成本都迎来了“发作式”增长，2009年新增权益土储由上一年的131.8万平方米翻一倍至289.8万平方米，2010年又翻一倍至662.6万平方米。那三年新增土储成天职别为3411元/平方米、3029元/平方米、4683元/平方米。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

如今来看，那段短暂扩张史是缩影，亦是转折点。

随后几年，远洋集团起头调整程序走进“温馨圈”，选择相对隆重的开展体例。那种变革的原因包罗着多种因素，金融风暴后国内经济虽已得到苏醒，但房地产信贷和地盘调控力度加大、远洋集团其时的中资布景以及调整快速扩张留下的“阵痛”等。

此中，2007-2011年期间，远洋集团也陷入“增收不增利”的场面，营收由2007年57.5亿元增至2011年198.97亿元，年复合增长率28.18%，净利由17.92亿元增至26.21亿元，年复合增长率7.9%，净利率由31.16%下滑至13.17%。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

到了2020年，远洋集团那些年接纳低杠杆战略的优势与优势，也呈现得愈加明显。

“三道红线”调控压力下，前期接纳高杠杆开展的房企通过引进险资、出卖项目、增发、物管公司上市等各类体例降低本身欠债。与之相反，远洋集团的降债压力则相对较小。

2020年中期，远洋集团踩中一条红线，净借贷比65%、现金短债比1.98（现金为437.39亿元、短债为220.4亿元）、剔除预收款的资产欠债率70.61%，短债占比为25.22%。同期有息欠债总额为874亿元，1年期、1-2年期、2-5年期、5年以上期占比别离为25.22%、27.31%、27.24%、20.24%。

比照欠债率和净借贷比例亦能够发现，远洋集团没有接纳高杠杆的战略。

2010-2019年，那两项数据前8年均未超越70%，后两年在冲千亿销售目的下有所上升。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

此外，正值分拆物业办理上市热潮下，远洋集团胜利分拆远洋办事于港交所主板上市，IPO订价5.88港元/股，全球出售所得款项净额约16.35亿港元。那一动做也有利帮忙远洋集团降低欠债程度、增加权益，以及增加现金流等。

只不外，浩瀚物管公司跻身本钱市场，远洋办事也难逃上市破发的命运。

无疑，那两年，远洋集团重提规模诉求，侧面也反映出此前低杠杆战略表露出的核心问题。

增长乏力

2011年以来，房地产行业固然面对着扑朔迷离的市场情况，但销售规模仍然连结着高速增长，房企也不断操纵金融盈利不竭扩大本身规模。

远洋集团其时身处的TOP20房企，规模门槛也在不竭进步，由2011年180亿元升至2019年的1510亿元，年复合增长率26.66%。市场数据显示，2011-2019年，房地产行业TOP20销售门槛同比别离录得-17%、29.44%、42%、-12%、24%、81%、42%、44%、12%。

与此同时，远洋集团销售规模由2011年的270亿元增至2019年的1300亿元，年复合增长率低于TOP20销售门槛增长速度，为19.08%。此中2012-2015年期间，销售增速均低于年复合增长率，2015年更是录得1%的增长。

进一步看，土储做为开发商最根本的消费要素，远洋集团土储规模在2011-2016年期间不升反降，由2398.9万平方米跌至2169.9万平方米，最低值跌至1988万平方米。以此来看，土储整体规模的停滞，成为销售规模增长迟缓原因之一，跌出TOP20也不料外。

土储规模不升反降次要原因：一是正值消化高地价项目期间，碰到限购令、限贷令等调控；二是多元化营业占据了主业的资金和精神。

双重因素影响下，让远洋集团难以短时间翻越“大山”。

关于多元化营业，在2019年3月业绩会上，远洋集团方面婉言：“过往占据必然精神的物业、物流、投资物业、养老等非室第营业，那些营业将来将更讲求资产办理规模，要恰当的反哺，本身靠资产去做增量了。”

现实上，那种多元化营业的开展战略也与远洋集团的股东构造变革相关。国企中远集团退出远洋集团股东之列后，南丰集团、中国人寿相继入主，并各提名一位执董进入董事局。养老地产、贸易地产成为了新的摸索范畴。

2015年，安邦保险接任南丰集团，成为远洋集团二股东。彼时，远洋已经起头测验考试结合办公营业“OK SPACE”。随后，又将目光放在物流地产、长租公寓范畴，好比认购中国物流资产2.96亿股H股IPO股份；推出长租品牌“邦舍”，在北京青年路落地首个项目，并延伸到大连、上海、杭州等城市。

那些前期投入资金大、盈利周期长的非室第营业，也招致远洋集团营收、毛利、净利润缺乏不变增长，均处于跌宕起伏形态。此中，营收由2012年286.58亿元增至2019年的509.23亿元，毛利由76.99亿元增至102.22亿元，净利由39.87亿元增至41.66亿元，2020年中期别离为193.74亿元、44.7亿元、19.79亿元。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

表现在“双利”上，均呈现下滑的趋向。上述同期，毛利率由26.87%下降至20.07%，净利率由13.91%下降至8.18%，2020年中期毛利率、净利率别离为23.07%、10.21%，此中净利率较上年同期下降超越5个百分点。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

更为重要的是，多元化营业的投资也使得主业做出了必然“让步”，整体土储规模呈现上升趋向的背后，土储权益比逐年下滑，由2010年超越90%一路下滑至2019年的54.02%，最低值抵达53.81%，2020年中期为53.89%。

数据来源：企业通知布告，概念指数统计

某种水平上，低权益比能够降低公司资金投入和承压，同时又能享遭到项目整体销售功效。但是，硬币总有两面，合做过程将会产生许多不成制止的成本问题，好比沟通成本进步招致项目进度迟延进而增加财政成本，以及后续项目完工交房和物业责任界定等。

简而言之，权益比过低意味着总体土储规模并非十分充实，间接招致房企的销售和业绩增长乏力。

反不雅销售规模的增长，远洋集团那两年亦呈现出乏力现象。2018年，董事局主席李明提出了闯入2000亿元规模阵营的目的：“规模就是现实，如今整个市场形势呈现了变革，规模都起来了，我们也要迎头赶上，希望2-3年内能够到达2000亿元的销售规模。”

毫无疑问，冲击规模比李明设想中要困难。按预期，2019年远洋集团销售目的是1400亿元，该年可售资本达2373亿元，新增、存货资本比为69%：31%，去化率维持在60-65%即可实现目的。但最末仅完成1300亿元销售额，达标率为92.88%，去化率为54.8%。

到了2020年，远洋集团下调销售目的至1300亿元，但是那一年的困难水平其实不亚于2019年。受前期扩张战略影响，加之新冠疫情因素，远洋集团前11个月累计销售总额仍然录得4个点的下降，为1082.4亿元，达标率为83.26%。

若想完成1300亿元销售额，2020年最初一个月远洋集团需完成217.6亿元销售，那一数据也将成为其单月销售额最高纪录。

据概念指数12月31日发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，远洋集团全年完成销售额1312.1亿元，涉险过关。

走出“温馨圈”

若何走出“温馨圈”，改动业绩增长乏力的场面，恰是过去一年时间里，远洋集团的所想与所为。

2019年岁首年月，李明在公司总部焕新启用活动上说：“沿着新办公区的那条跑道，远洋将从那里从头动身，精耕细做、强身健体，向着更高的目的，全力奔驰。”

李明的一句“从头动身”，现实上带着扑朔迷离的豪情，也包罗着许多无法的因素，譬如填补错位开展留下的规模“遗憾”、从头回归主业、再次翻越全国营业规划的“大山”等。

逃溯到2019年，房地产行业调控愈加严厉，好比银根收紧、各个城市的“双限”土拍新政等，高杠杆扩大规模已见顶，销售回款周期加长，“多项题”演酿成“单项题”。在那种形势下，远洋集团的选择是“聚焦主业，剥离非室第营业”。

彼时，远洋集团剥离长租公寓和养老营业，出卖北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权出卖予北京旭达，从中获利3.09亿元。但那种收益与投入比拟，或许是“小巫见大巫”。

有意思的是，颠末几年投入和运营，远洋集团非室第营业功效在营收中已有奉献。其他房地产相关营业收入履历先涨后跌再上升的过程，由2012年17.38亿元增至2014年22.45亿元，后跌至2016年19.57亿元，随后三年则逐年增长，2019年到达58.99亿元，对应收入奉献比由6.06%增至11.58%。2020年中期为22.56亿元，奉献比为11.64%。

在回归主业的战略下，远洋集团严酷控造非室第营业的投入，提出两个十分重要的地盘投资目标：对峙聚焦开发主业和对峙投资尺度，即2020年在非开发营业上不增加净本钱投入；新项目标毛利率不低于20%，IRR不低于20%。

细化到项目层面，远洋集团进一步提出了对峙“以我为主”，新项目要求主导操盘，不做财政投资，进步项目权益比例。在项目标选择上，要求以中小体量、快周转的项目为主，降低地货比、加快去化和周转。

不外，在远洋集团方面看来，剥离非室第营业、进步权益比和重视操盘主导权仅是聚焦主业的第一步，而下一步则是从头调整区域组织架构。

早于2019年12月末，市场动静传出，2020年起，远洋集团将从现有的4个事业部拆分为8个事业部，此中，沈阳、青岛、大连、抚顺等城市将从第二事业部离开。

曲到2019年财报披露时，远洋集团正式推出“4+8”新运营办理系统，开启“南移西拓”战略，将四个开发事业部从头划分区域整合成六大板块，构成北京、环渤海、华东、华中、华南、华西六大开发事业部格局。

自2020年5月份以来，远洋集团环渤海开发事业部、北京开发事业部、华西开发事业部正式成立。如斯看来，那种改动将“京津冀”调整为两个大区以及确定华西、华中两个新独立区域的战略意义。

现实上，远洋集团有意制止过度聚焦环京区域的销售，进步未构成规模化城市或新进城市的投资力度。

因为，远洋集团呆在环京“温馨圈”的时间已经足够长。

从历年区域土储持有比例来看，远洋集团仍未实正翻越区域构造去北京化的“大山”。2014-2019年，环京区域土储占比根本连结接近四成，经区域构造调整后，2020年中期将至21.63%。

根据远洋集团的设想，华西区域销售奉献目的为占比六分之一。拆分到详细时间节点上，2020年岁尾实现销售金额50亿元，2023年力争实现销售金额300-400亿元。同时，将来华南区域的业绩与规模也将逐步成为主力区域；华东区域2020年预期新增货值为600-700亿元。

新增土储施行上，远洋集团亦明显倾斜于环京之外的区域。2020年中期，新增土储面积为201.4万平方米，新增权益土储面积为117.1万平方米，权益比为58.14%。据远洋集团方面介绍，“南移西拓”区域新增土储建筑面积占比为72%。

于2020年中期，远洋集团地盘储蓄3742万平方米，另持有深圳旧改锁定项目334万平方米，一级开发面积706万平方米，合计储蓄面积为4782万平方米。可售建筑面积按区域划分，北京、环渤海、长三角、华南、华中、华西占比别离为21.42%、33.34%、9.21%、18.99%、8.72%、8.32%。

到了2020年下半年，远洋集团仍然在为南京、温州、无锡、江门、福等“温馨圈”外添加筹码。

很然，将来远洋集团仍会在业绩窘境下不竭寻求新的增长点。“从头动身”的李明和远洋集团将来若何走出“温馨圈”，并在业绩改善、销售规模增长上“翻过一座座大山”，能否重返灿烂或到达新高度，还有很长的时间来期待、验证。