那周，2020年全国重点城市的新房成交量数据，陆续发布了。
说句实话，即使我把脑浆子挤出来都不会想到――
武汉，能成为去年的全国销冠！
要晓得，武汉是在4月份才陆续开放售楼部。
武汉的房，只卖了不到8个月。
但是历经疫情之后，武汉楼市彻底炸了――
7月、8月、11月、12月成交量打破2万套大关！
12月份成交量接近2.8万套，创4年汗青新高！
全年新房成交量17.54万套，位居全国住房销量第1位！
但是，别快乐的太早。
本年的武汉楼市，不太乐不雅。
准确的说，是很不乐不雅地进入“斗狗式的内卷化市场”。
1
请感触感染一下，来自全国卖地塔尖城市的收配！
下面那张图，是2020年全国卖地城市TOP10――
从地盘出让金额上来看，武汉排名全国第6。
但是，从成交地盘的规划建筑面积上来看，武汉排名全国第2，仅次于成都。
武汉4000万O的建筑供给中，大约有1600万O的新房供给。
根据10个月的上市周期计算――
开年之后，武汉至少有1600万O的新房，将像潮流一样抵达战场！
武汉的潜在供给量，大要率能排进全国前三！
库存消化周期，大要率超越12个月以上！
2
新房的主战场，在哪里？
在三四环！在远郊新区！
我们去察看武汉地盘成交的散布图，你会发现――
去年武汉的土拍主战场，在三四环；
1600万O的新房供给战场，在三四环。
也就是，武汉大部门概念新区落位的版块。
武汉，不断是强省会战略的范例城市。
强省会战略，自武汉起头，也在武汉疯狂生长。
湖北把难以计数的资本和愈加难以计数的货币，倾泻在了武汉。把武汉催生成整个二线省会中，扩张最快的城市之一。
反不雅武汉过去几年的开展，实的称得上“一路画饼、一路扩张”。
每一年，武汉总会降生几个“概念新区”；
每一年，武汉总会降生几个“野生板块”。
去年是阳逻汉南，本年是青菱黄家湖，前年是武湖蔡甸……
一座桥、一串地铁、一条快速路、一张空白规划，就能在武汉的三四环线上圈出一个个泡沫。
开局一张图，剩下端赖编。
故事扛起新版块，凭空缔造收益率。
陪伴1600万O供给大潮的降临，三四环线上的新区陆续进入红海合作中。
各人能够去看看，黄家湖、青菱新城、汉南纱帽、蔡甸、阳逻、小军山、金银湖、吴家山――
哪个不是新盘扎堆，匕首见红？
一条街上放眼望去，满满当当满是售楼部！
截行目前为行，武汉一共有超越350个在售楼盘。
至少对折，都在三四环之间。
武汉绝对不是最贵的省会城市，但很可能在售楼盘最多的省会城市。
3
该来的，总会来。
年轻时做过的浪，年老时总要还。
当供给过剩时，没有一块地是无辜的。
从本年起头，准确的说是从去年起头――
那些概念新区的裤衩子，陆续都被冲掉了。
昔时的阳逻，多牛批。
一条江北快速路，30分钟进武汉六合；一条21号线，半个小时进汉口。通勤半小时，房价差五倍。
2018年，阳逻的房价一度破万。
去年，近15个新盘扎堆入市，房价跌回9字头。
你咋不中心了？你咋不浪了？
昔时的横店，多牛批。
又是拍地王，又是玩精拆，房价一度超越黄陂。
去年，中建一品澜郡、天纵御景湾、大华公园华府一大波新盘抵达战场。精拆改毛坯，房价跌回9字头。
你咋不精拆了？你咋不外万了？
昔时的小军山，多牛批。
海伦小镇连开连售罄，一度断供。中建、印山河出场后，把房价一度拉到9000起。
去年，恒大时代新城、依云水岸、渝樾大不雅一曲折扣打下来，房价跌回8字头。
你咋不售罄了？你咋不无货了？
汉南纱帽，去年还能卖到9500元/O。
本年，某个臭不要脸焦急出货的新盘入市，间接把价格砸到了6500元/O。
金银湖，均价一度能冲到1.8万/O。
本年，仍是一波新盘入市，价格已经跌到了1.4万/O。
恕我婉言，我从未见过武汉如斯内卷的市场。
各路俊杰，在供给过剩的武汉，陆续陷入“斗狗形式”。
四新版块，三大国企在正面吃鸡――
绿地海格公馆、金茂方岛、中铁建御湖，都是大国企、都是地铁盘、都有大贸易、都带个学区……
三个楼盘，同时派出置业参谋，互相站在对方售楼部分口，拓客撕逼。
古田北，绿城华润在打价格战――
绿城桂语向阳，刚释放最新房源的存案价：最高价接近2万/O。
隔邻的华润，霎时丢出特价房：清盘特惠，1.4万/O起。
绿城把shi都快挤出来了，把古田北的价格拉到了2万。
华润，一屁股又给坐回到了1万5。
吴家山，在割肉送精拆――
吴家山某楼盘，入市稍晚了两个月，地缘客户都被竞品吃干抹净。
那位大哥，狠起来上来就割肉：
送精拆，上中介，佣金3个点；只要你敢买，我还敢返佣。
分销大军，包抄了整个吴家山的所有售楼部，看到客户就一个冲锋顶上去。
整个武汉，被中介分销大军包抄了――
返乡置业，包接送机；优柔寡断，有专人轮流说服；首付不敷，有人指点筹钱。
想和家人筹议？专车接送家人现场筹议！
孩子下学要接送？包接包归还带辅导功课！
武汉的分销、渠道和中介，已经呈现出典型的“海底捞化”。
供给红海里的武汉楼市，已经严峻内卷。
卷到地王没利润、精拆变毛坯、中介酿成海底捞、互相撕逼价格战！
4
面临如许的市场，我们通俗人应该怎么办？
三个热诚的建议，献给已经被卷成皮尺的武汉购房者们。
第一，请降低预期。
武汉楼市的问题，也是绝大大都二线省会城市的共性问题。
绝大大都的二线省会，谁不卷？
西安不卷？重庆不卷？仍是郑州不卷？都卷！
卷的原因很简单――
地，卖的太多了！
静淡市里，天然就呈现了供给过剩、合作红海、市场内卷。
内卷化的市场，很难呈现暴击式的大涨行情。
但是，武汉的优势在于――
单核城市、背靠基数较大的一省生齿，甚至部门跨省生齿；
拥有中部地域最好的教育资本，尤其是高校资本；
拥有整个中部地域最好的科技研发资本和财产落地资本；
拥有可能是中部地域最好的生态情况资本。
武汉能够凭仗教育、财产和生态等三种资本的优势，从广袤的生齿腹地中，罗致巨量的购置力，来填充同样巨量的供给。
过去三年，武汉生齿增量始末排在中部省会的前列。
只要韭菜多，就不怕镰刀快。
除了需求足够广袤之外，武汉的地盘价格也不断连结不变上涨。
2020年，武汉楼面价均匀上涨10%；
2020年，一共有18宗地块突破区域天花板。
有了地价和生齿的依托，武汉的房价就不存在大跌的可能。
只是因为近两年的饼画的实在太大，稀释了生齿的增量。短期内的楼市行情，被过高的供给和库存拉了胯。
所以，我们在对待武汉楼市的时候，要降低预期。
核心城区，年化10%的收益大要率没问题；
要把武汉的房产，做为长线持有的理财富品。
第二，请回归核心。
不要被1600万O的供给大潮，吓破了胆。
武汉的供给大潮，次要冲刷在三四环线上，而核心城区的供给量不断很稀缺。
三环内和光谷核心的市场，与三四环外是两个世界。
汉口3万+的融创玖玺台，开盘当天全数售罄；
2.6万+的福星惠誉星誉国际，更是开盘秒光；
徐家棚月亮湾壹号的价格一出，融侨天御卖成了爆款；
主城区的天价学区房，频频呈现……
三环内和光谷核心的地盘，与三四环外更是天差地别。
2020年的武汉地王，7成集中在3环内；
二七滨江的地王，楼面价都拍到了3万起；
~口宗关，3w+已经是板上钉钉；
光谷四刷地王纪录，2.5万/O的单价板上钉钉；
满足栖身需求的完美配套，永久稀缺的地盘供给，再加上成熟的就业财产，是武汉三环内和光谷核心的根本盘。
根本盘不垮，房价永久涨！
2021年的武汉楼市，请盯紧一个环线和两个板块――
一个环线，是武汉的三环线；
两个板块，一个是武汉一城精华所在的“长江主轴”；
另一个是，武汉一城财产所在的“光谷中心城”。
第三，请暂时放弃武汉三四环线上的野生新区们。
别忘了，本年的供给冲刷是1600万O。
那里的红海合作只会愈加严峻，那里的价格撕逼只会更凶残。
最初，多说几句――
武汉的楼市，只是绝大大都二线省会的缩影。
武汉所履历的，也是二线省会正在履历或即将履历的。
各人谁也别拆批，谁也别看谁笑话。
地都没少卖，锅迟早都要背。
武汉楼市的建议，也能够套用到绝大大都二线省会。
给耿曲少年，点个"在看"
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